Una misión imposible

Porteñas | Alquileres por las nubes

Una misión imposible

Con subas de más de 300% en dos años, alquilar en la ciudad se volvió, para muchos, una verdadera misión imposible. Para colmo, las opciones para acceder a un alquiler son cada vez menos, por el vuelco de la oferta escasa al alquiler turístico y los precios siguen incrementándose mes a mes, sin freno a la vista. Los barrios de nuestra Comuna no escapan a esta situación. Se evidencia la ausencia de una política pública que frene la especulación inmobiliaria.

Buenos Aires, 27 de junio de 2023. A pocos días de que venzan los primeros contratos firmados bajo la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020 hay mucha preocupación en el mercado inmobiliario y por los inquilinos que con desesperación buscan una vivienda para alquilar. Se estima que en la ciudad culminan unos 12.000 contratos y hay una escasez de oferta jamás vista en los últimos 50 años, afirman los expertos.

Se estima que el 60% de esos acuerdos buscarán una extensión del contrato mientras los inquilinos apuran el paso para encontrar otra vivienda. Esas prórrogas se pueden hacer por un mes, tres meses o un año según el acuerdo entre partes y lo que acepte el propietario del inmueble.

De acuerdo con una plataforma especializada en 2023 el precio medio de los alquileres (nuevos contratos) sube un 53,2%, por encima de la inflación (41,9%) y el Indice de Contratos de Locación (ICL) establecido por la normativa vigente que suma un 34%; la variación de precio registrada en los últimos doce meses (136,3%) es la máxima registrada desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (113,8%) y al ajuste ICL (100%).

Otro tema preocupante son los valores de las unidades, un dos ambientes según un análisis de Zonaprop en CABA ya no se consigue por menos de $113.000 por mes. Mientras que el valor promedio en CABA para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados alcanza los $142.425 mensuales.

Otro informe con panorama similar

Los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires registraron en junio incrementos de entre 8,3% y 18,9% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes, de acuerdo con el relevamiento difundido hoy por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

El informe señaló que los incrementos respecto de los valores de mayo fueron de 18,9% en los monoambientes, 8,3% para los departamentos de dos ambientes y 12,5% en los de tres ambientes, en un mes en el que la inflación nacional fue de 7,8% y la de la Ciudad de Buenos Aires de 7,5%.

También indicó que los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 144,4% para los monoambientes porteños, de 124,1% para las unidades de dos ambientes y de 125% para los de tres, en un período en el que la inflación ascendió al 114,2%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La entidad precisó que la media de los monoambientes ofertados en la ciudad es de $110.000, por lo que el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en junio es de $ 87.987 alcanza para cubrir 79,99% de un alquiler, una cobertura inferior a la de 91,36% del mes anterior.

Por otra parte, la mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $130.000 y de los de tres ambientes $180.000, con una cobertura del salario mínimo del 67,68% y el 48,88%, también menos que en mayo, cuando respectivamente la cobertura fue de 70,43% y 52,82%.

"Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 12,9% del costo del precio de oferta de un alquiler", agregó la entidad dirigida por el economista Andrés Asiaín.

También indicó que "en cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras)".

El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 100% al primer día hábil de junio,14,2 puntos porcentuales menos que la inflación.

El CESO destacó que "en la Ciudad de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad".

"El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses", agregó, además de señalar que esa situación "se viene traduciendo en altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler".

Qué dice la ley

A través de la normativa los valores de los alquileres se ajustan una vez al año por medio del Índice de Contratos de Locación (ICL) que determina el Banco Central. Pero lo cierto es que como los propietarios temiendo perder ante la inflación que impacta con fuerza piden más en el punto de partida del contrato, por esta razón se calcula que los aumentos superan el 125% interanual.

Federico Hornos, de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, dijo que “Las consecuencias que generó la normativa no fueron nada positivas ya que los propietarios decidieron por una parte, sacar del alquiler las propiedades y ponerlas a la venta, y otro sector apuntó a modificar las modalidades de sus contratos, convirtiendo los tradicionales en temporarios. Esto llevó a que se disparen los valores y que cada vez sea más complicado para los inquilinos lograr conseguir una propiedad disponible y a buen valor”, destacó.

Los barrios más y menos caros

En Liniers se consigue el alquiler más barato de la Ciudad por un dos ambientes en $113.252 mensuales (en dos años registra un aumento del 284,29%), mientras que el valor más caro en pesos se encuentra en Palermo, donde el precio es de $186.288 (subieron un 318,07% en 24 meses). En Comuna 3, San Cristóbal tuvo un alza más significativa que Balvanera, según los mismos relevamientos privados. El valor promedio allí se ubica en torno de los 140 mil pesos, con un alza de casi el 318% en dos años. Mientras que en el mayor barrio de la Comuna, un dos ambientes cotiza alrededor de 122 mil pesos, con un incremento en el mismo período de 277%.

A continuación se brindan los precios de los alquileres de departamentos de dos ambientes de cada barrio porteño y cuánto se incrementaron en los últimos 24 meses.

– Palermo: $186.288. Aumento de 318,07%

– Recoleta: $166.717. Aumento de 325,36%

– Belgrano: $165.720. Aumento de 289,66%

– Saavedra: $163.269. Aumento de 292,33%

– Colegiales: $162.603. Aumento de 327,28%

– Villa Urquiza: $161.343. Aumento de 295,25%

– Chacarita: $155.703. Aumento de 299,20%

– Villa Ortúzar: $156.724. Aumento de 278,44%

– Coghlan: $154.014. Aumento de 279,87%

– Núñez: $152.434. Aumento de 247,46%

– Boedo: $151.039. Aumento de 344,85%

– Villa Crespo: $147.627. Aumento de 287,55%