Porte帽as | Mercado de alquileres

Su recuperaci贸n seg煤n la U. Di Tella

La Universidad Di Tella evalu贸 cu谩l fue el impacto negativo de la ley de Alquileres y el colapso del cr茅dito hipotecario durante 2023 en el mercado de alquileres de la ciudad y qu茅 estrategias se aplican para lograr su recuperaci贸n. Los datos factores ya mencionados junto a tasas inflacionarias extremadamente altas, fueron los principales elementos de su distorsi贸n. El auge de las viviendas en alquiler temporario, seg煤n la Universidad De Tella incidi贸 poco, pese a la creencia de los inquilinos. Buenos Aires, 29 de octubre de 2024. Un estudio realizado por el CEPE (Evaluaci贸n de Pol铆ticas basadas en Evidencia) de la Universidad Torcuato Di Tella analiz贸 el impacto en el mercado inmobiliario provocado por las regulaciones de la ley de alquileres 27.551 (derogada por el DNU 70/23), la paralizaci贸n de cr茅ditos hipotecarios y el fen贸meno inflacionario que durante el 2023 a帽o alcanz贸 un nivel de 211,4 %.

Uno de los hallazgos del estudio, realizado en la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires (CABA), es que las medidas de control de alquileres y el colapso del mercado hipotecario, debido a tasas de inflaci贸n prohibitivamente altas, fueron los principales impulsores de distorsiones significativas del mercado.

La ley de control de alquileres de 2020, que extendi贸 la duraci贸n de los contratos e implement贸 un nuevo mecanismo de indexaci贸n, provoc贸 una contracci贸n sustancial en la oferta de viviendas, con una disminuci贸n de los listados del 21,3% en comparaci贸n con el per铆odo anterior a la existencia de la legislaci贸n.

Al mismo tiempo, la virtual desaparici贸n de la financiaci贸n hipotecaria, con menos del 0,5% del PBI en stock de hipotecas, oblig贸 a los potenciales compradores de viviendas a recurrir al mercado de alquiler, lo que tens贸 a煤n m谩s la oferta.

Con relaci贸n al eventual impacto de los alquileres temporarios, a menudo identificados como el principal elemento distorsivo en los mercados de la vivienda, se determin贸 que su efecto resulta casi irrelevante, contribuyendo a una reducci贸n de solo el 1,5% en la disponibilidad de alquileres a largo plazo en un per铆odo de 4 a帽os. Esto contrasta marcadamente con las distorsiones m谩s significativas determinadas por el control de alquileres, la din谩mica disfuncional del mercado crediticio y el impacto de la volatilidad macroecon贸mica.

Precisamente, el estudio de CEPE de la Di Tella identifica claramente los efectos negativos de la ley de alquileres, que provoc贸 una reducci贸n dr谩stica de la oferta de viviendas de alquiler en CABA, con un aumento de los precios para cubrirse de la inflaci贸n y un redireccionamiento de propiedades hacia la venta. Todas estas variables se revirtieron y aceleran su normalizaci贸n a partir de la derogaci贸n de la ley.

La Ciudad de Buenos Aires es un importante destino tur铆stico, con 2,8 millones de turistas entre el tercer trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023. Los alquileres temporarios, han ayudado a los propietarios a mantener una fuente de ingresos en medio de un entorno desafiante para el mercado de alquileres. De estos turistas, el 50% se hosped贸 en hoteles y el 22% en viviendas temporarias, un aumento de 7 puntos porcentuales con respecto al a帽o anterior.


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