Comunales | ¿Comprar o alquilar?
Comuna 3 está entre los más accesibles
Con una mejora en la rentabilidad de los alquileres y una oferta aún numerosa y a precios de oportunidad, los departamentos más accesibles concentran la atención de quienes buscan resguardar capital o ingresar al mercado.
Los departamentos de uno y dos ambientes se mantienen entre los más demandados. Su tamaño, costo intermedio y alta rotación los posicionan como los formatos más buscados para obtener una renta. En este contexto, los barrios del sur y algunos del centro porteño reúnen la mayor cantidad de oportunidades en términos de valores por metro cuadrado y retorno en alquiler.
Según el relevamiento más reciente del Monitor Inmobiliario, elaborado por Daniel Bryn, ananalista del negocio inmobiliario de Zipcode, los 10 barrios con departamentos más accesibles en estos segmentos son Villa Lugano, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Constitución, Parque Patricios, San Cristóbal, Flores, Balvanera y Almagro.
En estas zonas, el precio promedio del metro cuadrado para dos ambientes oscila entre USD 1.520 y USD 1.960, según del estado de la unidad, la ubicación exacta y las expensas. “El valor más bajo en departamentos de dos ambientes hoy se encuentra en Villa Lugano, donde se consiguen unidades en buen estado por debajo de los USD 45.000â€, explicó Bryn.
La diferencia entre el sur y el norte de la ciudad sigue siendo muy marcada. En Núñez o Belgrano, un departamento similar cuesta más del doble. Esta brecha, que se amplÃa según el nivel de consolidación del barrio, incide también en la rentabilidad de cada zona.
Bryn amplió: “En contraste, los barrios más caros son Puerto Madero, Palermo y Belgrano, donde el metro cuadrado se ubica por encima de los USD 3.000 por m2, pero con mayor estabilidad y liquidez en la reventaâ€.
Valores
Los datos del Monitor Inmobiliario reflejan cuáles son los barrios donde es más accesible adquirir departamentos para uso final o inversión.
En el caso de los monoambientes, los 10 barrios más baratos son:
Villa Soldati: USD 21.420.
Villa Lugano: USD 33.516.
Nueva Pompeya: USD 44.258.
Parque Avellaneda: USD 47.817.
Villa Riachuelo: USD 48.605.
La Boca: USD 49.928.
Floresta: USD 51.345.
Versalles: USD 54.684.
Balvanera: USD 54.810
Parque Patricios: USD 55.220
Entre los dos ambientes, los barrios más accesibles son:
Villa Soldati: USD 28.560.
Villa Lugano: USD 44.688.
Nueva Pompeya: USD 59.010.
Parque Avellaneda: USD 63.756.
Villa Riachuelo: USD 64.806.
La Boca: USD 66.570.
Floresta: USD 68.460.
Versalles: USD 72.912.
Balvanera: USD 73.080.
Parque Patricios: USD 73.626.
Además del precio y la rentabilidad, los analistas del mercado observan el potencial de revalorización como un componente clave. Aunque los barrios del sur ofrecen una rentabilidad mayor, los del corredor norte muestran una valorización más estable del metro cuadrado a lo largo del tiempo. Esto se traduce en una mejor salida en la reventa y en un menor riesgo frente a cambios económicos.
Entre los barrios más estables en este segmento, Almagro y San Cristóbal concentran la atención de quienes buscan dos ambientes en zonas con acceso a transporte, vida comercial activa y precios por debajo de los USD 2.000 por metro cuadrado. En tres ambientes, Flores y Balvanera siguen mostrando buena relación entre valor y ubicación, con unidades que parten desde los 65.000 dólares.
Aunque la rentabilidad es un factor central, la elección del barrio también depende del perfil del comprador. Para quienes priorizan retorno inmediato, barrios como Constitución o La Boca ofrecen mejores márgenes. En cambio, si el objetivo es preservar valor y vender más adelante, zonas como Almagro o Villa Crespo tienden a una valorización más sostenida y menor riesgo jurÃdico o constructivo.
Cambios en el mercado de alquileres
El mercado de alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires cambió drásticamente en los últimos meses. Mientras que a finales de 2023 la mayorÃa de los departamentos en oferta estaban dolarizados, actualmente solo el 35% de los avisos mantienen esta condición.
Si bien la dolarización de los alquileres disminuyó, los contratos en moneda extranjera siguen vigentes en segmentos especÃficos, especialmente en barrios premium. Los inquilinos que acceden a estos alquileres suelen ser expatriados, ejecutivos o trabajadores que perciben ingresos en dólares.
Mientras el mercado sigue reorganizándose, la estabilidad cambiaria y la recuperación de la oferta permitieron un equilibrio en los precios. Sin embargo, la demanda de alquileres sigue en alza, lo que podrÃa generar nuevas variaciones en el corto plazo.
Los precios de los alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires subieron con fuerza. Los valores de los departamentos en esta moneda acumularon un incremento del 26,7% en los últimos doce meses. Solo en el primer bimestre de 2025, la suba fue del 6,9%, con un precio promedio de US$707 mensuales, según un relevamiento del portal Zonaprop.
Desde octubre de 2024, se detectó un cambio en la tendencia y los valores comenzaron a incrementarse en todas las zonas de la ciudad. En particular, el corredor norte es la región con los precios más elevados, con un valor promedio de US$859 por mes. Sin embargo, es también la que menos variación registró en el último año, con un aumento del 21,86% respecto a febrero de 2024.
Los barrios más caros y más accesibles para alquilar en dólares
Dentro del ranking de barrios más costosos, Puerto Madero se posiciona como el más exclusivo, con alquileres que rondan los US$1487 mensuales. Le siguen Colegiales (US$1250) y Palermo (US$962).
En el otro extremo, los barrios más accesibles para alquilar en dólares son Balvanera (US$704 por mes), San Nicolás (US$710) y Caballito (US$733).
Barrio por barrio: los precios de los alquileres en dólares
Puerto Madero: US$1487, con una suba de 9,5% interanual.
Colegiales: US$1250, con una suba de 58,3% interanual.
Palermo: US$962, con una suba de 18,2% interanual.
Belgrano: US$910, con una suba de 24,3% interanual.
Núñez: US$903, con una suba de 25,9% interanual.
Monserrat: US$881, con una suba de 31% interanual.
San Telmo: US$848, con una suba de 23,2% interanual.
Recoleta: US$825, con una suba de 22,7% interanual.
Villa Urquiza: US$800, con una suba de 39,7% interanual.
Retiro: US$773, con una suba de 12,1% interanual.
Villa Crespo: US$778, con una suba de 24,2% interanual.
Almagro: US$756, con una suba de 39,8% interanual.
Caballito: US$732, con una suba de 32,4% interanual.
San Nicolás: US$710, con una suba de 24,8% interanual.
Balvanera: US$704, con una suba de 30,3% interanual.
Chacarita: US$789, con una suba de 6,2% interanual.
Villa Ortúzar: US$764, con una suba de 21,1% interanual.
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