Buenos Aires, 9 de noviembre de 2021. Un indicador de lo que sucede son las viviendas vacías que se acumulan. En 2019, según un estudio el 9,2 por ciento de inmuebles para uso residencial estaban vacíos en la Capital Federal, mientras que el déficit habitacional alcanzaba a 11,6 por ciento de acuerdo al último censo en 2010. Paralelamente, el precio medio de los nuevos contratos de alquiler acumulaba un aumento de 58,6 por ciento desde agosto del año pasado, por encima de la inflación del periodo. Quien no pudo afrontarlo, quedó en la calle.

La política pública no contrarresta la especulación inmobiliaria, sino que la fomenta. Con una crisis habitacional que se agrava y el usufructo de tierras públicas en favor de un mercado inmobiliario desregulado, tres políticas del gobierno local reflejan la promoción especulativa: la creación de distritos (el último fue el del Vino, hace unas semanas), el fomento de grandes desarrollos privados con torres de lujo y la falta de control estatal frente a los grandes actores del sector. Esto se traduce en un dato clave. Se ignora la concentración inmobiliaria en la ciudad, es decir, quiénes son los propietarios de más de tres viviendas.

El porcentaje de viviendas ociosas en Buenos Aires casi que duplica el promedio de otras ciudades latinoamericanas, que alcanzan alrededor del 5 por ciento. “Suelen justificarse estos números por situaciones muy particulares de vivienda que no posibilitan ponerlas en alquiler, como por ejemplo una sucesión, pero hay demasiadas señales de que el único fin es especulativo”, explica Felipe Mesel,  abogado del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ, en una nota publicada por Página 12 el 8 de setiembre pasado. 

Para el estudio, consideraron como casas vacías a “aquellos inmuebles de tipo residencial que registren un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente”, el requerido para tener enchufada una heladera. En esa categoría entran casi una de cada 10 viviendas de la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo a un estudio que reveló que la mayoría de ellas está en barrios como Puerto Madero, Palermo y Recoleta, lo que evidencia una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado y abre el debate respecto de las iniciativas pensadas para desincentivar el uso especulativo de los inmuebles.

La investigación indica que la cantidad de casas sin gente es equivalente al déficit habitacional de todo el distrito, entre ellas unas 300.000 personas que residen en villas y asentamientos, otras 7.500 están en situación de calle y un 35 por ciento de las familias pagan alquiler -al que destinan una porción importante de sus ingresos- para vivir en la Ciudad de Buenos Aires.

El informe fue elaborado por la Mesa de estudio de viviendas vacías, integrada por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y organizaciones como la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales, el Centro de Estudios Económicos y Urbanos, La Boca Resiste y Propone, así como por representantes de la Defensoría del Pueblo y del Ministerio Público de la Defensa local.

Al respecto, Felipe Mesel de la ACIJ, quien participó de la Mesa, señaló a la agencia Télam que “existe una obligación del Estado de regular el mercado de viviendas ociosas”, el que quedó establecido en la Constitución porteña en el artículo 31 que refiere al capítulo sobre Hábitat. La norma sostiene que “la Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado” y para ello “auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos”, entre otras acciones.

 “¿Por qué hay cada vez más casas sin gente y gente sin casa?”, se pregunta un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). Y responde: “La vivienda está pensada meramente con fines especulativos”. Entre 2005 y 2018, se construyeron más de 195 mil viviendas. La mitad, suntuosas y lujosas.

“Es una minoría la que puede acceder a ese tipo de desarrollos inmobiliarios. No sería tan grave si fuera acompañado por un programa habitacional que paliara eso que el mercado no genera, pero no es el caso. Se necesita la intervención estatal para que los precios no se manejen solo por la oferta”, argumenta Felipe Mesel.

Como parte de las iniciativas planteadas para regular la vivienda vacía, Mesel citó a los incentivos públicos a partir de los que se facilita a los propietarios la refacción de los inmuebles en mal estado a cambio de darle un determinado uso posterior como por ejemplo, que se transforme en vivienda social; así como las cargas tributarias en las que se aplica un impuesto a las casas sin habitantes.

También figuran entre las herramientas la advertencia pública a través de la cual se intima a las personas propietarias a poner en uso las viviendas y, por último, las sanciones que prevén la utilización de la expropiación como alternativa. “Pueden ser políticas que incluyan herramientas graduales como un mecanismo progresivo para capturar recursos que luego puedan ser redirigidos a paliar el déficit habitacional que es muy alto”, consideró el abogado, señalando que se aplican en muchos lugares del mundo. Pero aquí no se consigue.

Santiago Pujol

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