Porteñas | Acceso a la vivienda
Ciudad de inquilinos
Este fenómeno no constituye un hecho fortuito ni una coyuntura aislada, sino el corolario de un proceso sostenido de mediano y largo plazo. Las estadísticas recopiladas en la publicación de ICiudad demuestran que a comienzos de los años 2000 aproximadamente uno de cada cuatro hogares porteños recurría al mercado de alquiler para resolver su necesidad de techo, mientras que para el año 2024 esa relación ya superaba holgadamente a un tercio de la población total. Este incremento sostenido pone de manifiesto profundas mutaciones estructurales en el mercado inmobiliario y en las capacidades económicas de los ciudadanos, encendiendo alarmas en torno a las crecientes dificultades para alcanzar la casa propia, el impacto asfixiante del canon locativo sobre los ingresos familiares y las novedosas lógicas de producción, acumulación y usufructo del parque habitacional construido.
El escenario demográfico que describe el estudio añade una capa de complejidad a la problemática. El Censo 2022 contabilizó un total de 1.615.300 viviendas para una población residencial de 3.121.707 habitantes en el distrito capitalino. Esta correspondencia matemática arroja un promedio de apenas 1,93 habitantes por vivienda, consolidando un indicador por debajo de las dos personas por unidad por primera vez en la historia estadística de la ciudad. La contracción del tamaño de los hogares ha sido drástica y constante a lo largo de las últimas décadas: en el año 1960 el promedio de convivientes se ubicaba en 3,3 personas, descendiendo a 2,9 en 1980 y a 2,5 en el año 2010. Este marcado declive se asocia directamente a transformaciones socioculturales globales como el envejecimiento de la pirámide poblacional, el incremento exponencial de los hogares unipersonales, la postergación voluntaria de la maternidad y las nuevas modalidades de organización familiar, factores que ejercen una presión atomizada sobre la demanda de techos independientes.
No obstante, esta reducción en el promedio de ocupación por vivienda coexiste con una paradoja alarmante que tensiona el mercado residencial contemporáneo. Mientras miles de familias pujan diariamente por conseguir un espacio donde vivir, una porción significativa del stock habitacional de la ciudad permanece completamente desocupada, se destina a usos temporarios y turísticos, o es adquirida por inversores locales y extranjeros exclusivamente como reserva de valor en moneda extranjera. Esta contradicción entre una demanda habitacional insatisfecha y un volumen considerable de inmuebles ociosos o subutilizados se ha convertido en uno de los nudos conflictivos más agudos de la política urbana porteña, desvinculando el valor del suelo de las necesidades reales de su población nativa y migrante.
Respecto al perfil social y geográfico del universo de inquilinos, el informe de ICiudad recupera una investigación del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín efectuada en 2022, la cual arroja luz sobre la heterogeneidad de este colectivo. Los datos señalan que el 44,8% de las personas que alquilan en Buenos Aires nacieron en el propio territorio porteño, el 32,3% proviene de diversas provincias del interior del país y el 23,3% corresponde a personas nacidas en el extranjero. Estas métricas evidencian que el mercado locativo es el principal dinamizador del arraigo y la recepción de recursos humanos, cumpliendo un rol de integración fundamental tanto para el desarrollo interno de la comunidad local como para los flujos migratorios de estudiantes y trabajadores que arriban a la metrópoli.
La dimensión generacional y laboral expone las barreras socioeconómicas más severas del sistema actual, afectando de manera directa a los sectores juveniles que intentan emanciparse. En este sentido, la nota de ICiudad cita las investigaciones del periodista especializado Federico Poore, quien advierte que la dificultad para independizarse del hogar familiar golpea actualmente a cuatro de cada diez jóvenes en la Argentina, configurando una tasa que se mantiene en franco aumento. Lejos de responder a una preferencia cultural de las nuevas generaciones por prolongar la convivencia con sus progenitores, este retraso está severamente condicionado por la precarización económica. Poore remarca que los niveles de informalidad laboral en este segmento etario superan el 57%, una cifra muy por encima del promedio general de la economía, lo que genera una exclusión automática del mercado formal de alquileres debido a la imposibilidad material de presentar recibos de sueldo, garantías propietarias u otros requisitos tradicionales de solvencia exigidos por los propietarios y las inmobiliarias.
La crisis del sector se profundiza al examinar el comportamiento de la actividad constructiva en los últimos años. Basándose en los registros oficiales que dan forma al Índice de Bienestar Urbano desarrollado anualmente por ICiudad, las superficies totales autorizadas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la construcción residencial y comercial han experimentado una caída sistemática y consecutiva entre los años 2021 y 2024. Las estadísticas oficiales muestran que se aprobaron 4.048.507 metros cuadrados en 2021, cifra que cayó a 2.394.149 en 2022, se redujo a 1.873.212 en 2023 y terminó consolidando una fuerte retracción con 1.747.846 metros cuadrados autorizados durante 2024. Este panorama demuestra que la industria de la construcción, que destina cerca del 70% de sus esfuerzos al desarrollo de viviendas, está introduciendo una cantidad cada vez menor de unidades nuevas al mercado inmobiliario.
Para agravar la situación del inquilino promedio, la escasa inversión inmobiliaria privada que se ejecuta en la ciudad tiende a concentrarse geográficamente de manera asimétrica. Según detalla el Índice de Bienestar Urbano, en el mismo período analizado entre 2021 y 2024, los nuevos permisos de edificación se focalizaron masivamente en un corredor selecto del norte porteño integrado por los barrios de Belgrano, Palermo, Núñez y Colegiales. Estas zonas no solo concentran los valores más elevados de la propiedad por metro cuadrado, sino que los nuevos proyectos arquitectónicos están orientados casi con exclusividad al segmento premium y de lujo del mercado. El diagnóstico resulta concluyente: en Buenos Aires se construye menos que antes, y lo poco que se edifica se diseña como un activo financiero de alta gama, quedando completamente al margen de las necesidades y posibilidades de pago del mercado locativo tradicional.
Ante este panorama adverso, la articulación de políticas públicas se presenta como el desafío más urgente para revertir la exclusión habitacional en Buenos Aires. La combinación de una demanda creciente, una oferta de alquileres tradicionales en retroceso frente al avance de los formatos temporarios dolarizados y la persistente consideración de la vivienda como un refugio contra la inflación genera una presión asfixiante sobre los precios de los contratos. El informe concluye señalando la debilidad histórica del Estado local para conformar un parque de vivienda pública destinado específicamente al alquiler social, marcando un fuerte contraste con las experiencias exitosas de diversas capitales europeas que utilizan consorcios público-privados y cooperativas para regular los precios de forma transparente y sostenible. El futuro urbano de Buenos Aires dependerá de la capacidad de sus gobernantes para implementar políticas integrales que estimulen la oferta asequible, penalicen la ociosidad del suelo y protejan los derechos de su población inquilina mediante reglas de juego estables y equitativas.
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