Porte帽as | El costo de alquilar

Valores al alza

Los precios de los departamentos publicados en los portales inmobiliarios contin煤an en alza, aunque por debajo de la inflaci贸n, seg煤n un informe del portal especializado Zonaprop. Hay solo un barrio en el que un dos ambientes se puede encontrar por menos de $400.000. 驴Cu谩nto cuesta alquilar un departamento de dos ambientes en cada barrio? Balvanera y San Crist贸bal permanecen cerca de los valores m谩s acomodados. Buenos Aires, 26 de noviembre de 2024. Los precios de los departamentos en alquiler publicados en los portales inmobiliarios contin煤an en alza y hay solo un barrio en el que un dos ambientes se puede encontrar por menos de $400.000.

Los precios de los alquileres de las propiedades publicadas en los sitios inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires registraron un aumento en el valor de publicaci贸n del un 3.4% en el mes de octubre, un punto menos que el que hab铆an registrado el mes pasado (4.4%) y lo hicieron por debajo de la inflaci贸n (3.5% en septiembre, el 煤ltimo relevado), seg煤n el 铆ndice que todos los meses publica Zonaprop.

Este fen贸meno se produce en un contexto marcado por la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei en diciembre, un conjunto de medidas que marcaron un cambio radical en la regulaci贸n en el mercado inmobiliario por la derogaci贸n de la ley de alquileres.

A su vez, un dato clave es que el volumen de oferta actual es 3.1 veces superior al registrado en febrero 2023 y se ubica alrededor de 170% en lo que va del a帽o. 鈥淓l mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y en lo que va del a帽o el precio de publicaci贸n de la oferta cay贸 en t茅rminos reales鈥, comparte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Los analistas concuerdan con que esta reducci贸n se debe a una estabilizaci贸n del mercado inmobiliario en el que los propietarios se adaptaron a las nuevas reglas establecidas por el DNU y volvieron a volcar sus unidades al alquiler.

Los nuevos contratos de alquiler acumularon una suba de precio de 105,3% en los 煤ltimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflaci贸n que fue del 209% en septiembre de 2024 y por debajo del ajuste del ICL (227,14%) hasta el momento. Este 煤ltimo, es el 铆ndice por el que se ajustaron en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU.

鈥淓l aumento en el precio de los alquileres tiene relaci贸n con la evoluci贸n de la inflaci贸n. Actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (脥ndice de Precios al Consumidor)鈥, se帽ala Leandro Molina, director del portal inmobiliario.

La derogaci贸n de la ley de alquileres (27.551), aprobada en julio de 2020 y modificada posteriormente en octubre de 2023, permiti贸 que a partir de este a帽o, la libertad entre las partes prevalece en la negociaci贸n de puntos cruciales en los contratos de alquiler. La clave para ambas partes, propietarios e inquilinos, radica en llegar a acuerdos por escrito sobre estos puntos, as铆 como cualquier otro aspecto relevante, con el objetivo de prevenir posibles conflictos en el futuro.

En n煤meros, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $440.643 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $524.907, mientras que un tres ambientes lo hace por $707.201, de acuerdo a Zonaprop.

En cuanto a la rentabilidad, se pudo conocer que subi贸 levemente en octubre con relaci贸n al mes anterior. La relaci贸n alquiler/precio se ubica en 4.86% anual. Hoy se necesitan 20.6 a帽os de alquiler para recuperar la inversi贸n, 9.5% m谩s de lo requerido un a帽o atr谩s. Lugano y Parque Avellaneda se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 8.5% y 6.3%, respectivamente. Mientras que Puerto Madero (3,5%), Palermo (3.9%) y Belgrano (4%) son los que menor rentabilidad generan.

Diferencias seg煤n el barrio

De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos var铆an: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.

En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio m谩s caro, con un precio medio en torno a los $982.766 por mes, mientras que por el lado contrario se ubicado Lugano como el m谩s econ贸mico con $391.050 mensuales. Balvanera y San Crist贸bal exhiben valores cercanos a los del pelot贸n inferior, con $469.325 el primero y $471.137 el segundo.

Los barrios con los alquileres de 2 ambientes m谩s caros

    Puerto Madero: $982.766
    N煤帽ez: $592.943
    Palermo: $588.461
    Belgrano: $570.858
    Parque Chas: $565.256

Los precios de los departamentos de 2 ambientes en los barrios m谩s econ贸micos

    Lugano: $391.050
    Liniers: $435.474
    Parque Avellaneda: $447.759
    La Boca: $453.877
    V茅lez Sarsfield: $456.667

Los valores de los alquileres intermedios de 2 ambientes

    Villa Crespo: $552.956
    Caballito: $517.562
    Parque Chacabuco: $509.846
    Villa General Mitre: $490.866
    Villa Luro: $471.671

Por su parte, en cuando al incremento interanual, los barrios que presentaron mayor suba son Barracas, Puerto Madero y Lugano, con un incremento en los 煤ltimos 12 meses de 177.4%, 154.9% y 153.3%, respectivamente.

Mientras que por el lado contrario, se encuentran Coghlan, Villa Ort煤zar y Villa Luro. En este caso, los alquileres crecieron un 56.3%, 61.5% y 63.5% respectivamente. Un dato a tener en cuenta es que, adem谩s de ser los barrios que mostraron una variaci贸n menor en los precios en comparaci贸n al resto de las zonas, tambi茅n se encuentran por debajo del avance de la inflaci贸n en el 煤ltimo a帽o, que fue del 209% en septiembre (煤ltimo reporte).


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