Buenos Aires, 30 de enero de 2018. La reaparición del crédito, más específicamente de aquellos denominados UVA, motorizados por el Banco Central, en abril de 2017 cambió el panorama de las familias que buscan su primera vivienda, de las inmobiliarias y hasta de los barrios porteños, algunos de los cuales se revitalizaron, movidos por la demanda.

Es así que, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros once meses de 2017 se efectivizaron 55.520 escrituras de compraventa de inmuebles, de los cuales 13.970 fueron con crédito. Eso da una representatividad del 25,1%, indica la entidad notarial que destaca que "en los últimos tres meses están dando valores alrededor del 30 por ciento".

Pero claro, en promedio los bancos porteños ofrecen una suma cercana a los $ 1.500.000, lo que en dólares representa poco más de 75.000. Esto acota considerablemente las opciones del tipo de vivienda a la que se puede acceder y la zona en la que se encuentra ubicada. Es por esto, que la demanda de la clase media que está atada a los montos que hoy se otorgan reconfigura y potencia a nuevas zonas de la ciudad de Buenos Aires.

En su gran mayoría, los créditos hipotecarios tomados tienen como destino la compra de inmuebles usados. Sucede que al momento de obtener un crédito, hasta ahora era condición indispensable que el inmueble que se desea adquirir esté escriturado, dado que eran los únicos que jurídicamente podían hipotecarse. Esto se modificó y hoy ya se puede aspirar a una vivienda "desde pozo".

Debido a ello, los desarrolladores ya no piensan sólo en aquel que cuenta con el dinero como para financiar su proyecto, hoy pueden dedicarse de lleno a esa gran demanda de la clase media y dejar la financiación en mano de los bancos.

Es así que, los desarrolladores dejan de lado las zonas más buscadas de la ciudad, y se desplazan hacia otras donde el valor de incidencia de la tierra se posicionan como nuevos polos de atracción. Entre ellos se encuentran Barracas, La Boca, San Cristóbal y San Telmo, en el sur de la ciudad, que se posicionan a futuro con las ofertas más atractivas.

"Familias jóvenes de clase media-alta que prefieren resignar la típica zona de Palermo y cambiar sus altos costos por m2 por más metros y comodidades en una zona que ven en auge. Los valores son más bajos en esta zona por dos causas: el valor de la tierra y la ubicación", explica Antonio Pécora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios que se encuentra con proyectos en San Cristóbal. "Todos queremos vivir en Palermo, Recoleta y en edificios premium, pero no todos podemos hacer realidad estos dos deseos, algunos dirán que prefieren vivir en Palermo en un edificio simple entre medianeras con un costo que no bajaría de los U$D 2.500 a 2.750 el m2, y otros preferirán el edifico premium en una zona en crecimiento y con posibilidades de una mejor inversión ya que si la zona sigue creciendo los valores aumentaran en la misma relación".

"En los últimos 12 meses, las propiedades en los distintos barrios aumentaron su valor en un 18%. En este escenario sin dudas fueron clave los créditos hipotecarios, que estimularon la demanda de una manera inédita en la última década. Por supuesto que no todos los barrios sintieron este efecto de la misma manera", explica Gabriel Gruber, de Properati, la plataforma de compra venta de inmuebles. "Algunos vieron incrementada la demanda, y por lo tanto los precios de sus propiedades, de manera mucho más drásticas. Los ejemplos más claros son Boedo, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Almagro y Villa Devoto, que muestran un incremento del valor de sus propiedades por encima del 25 por ciento".

Estos barrios, a excepción a Villa Urquiza, poseen valor medio o bajo y se revitalizaron en el último año por efecto de la ampliación del acceso al crédito mediante UVAs. "El capital necesario para adquirir propiedades en esas zonas es bastante más accesible que en otros sitios, por lo que no sorprende tomar créditos para adquirir viviendas allí haya impulsado la demanda de esta manera", ratifica Gruber.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades explica que "los créditos UVA, según nuestras propias estadísticas, se dieron sobretodo en los barrios clase media, ya que el 80% de las personas  que adquirieron los créditos son inquilinos , gente con ahorros que decidieron afrontar este crédito para poder comprar su primera vivienda . En la mayoría de los casos es en zonas como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, Paternal, Chacarita, Boedo y todos los barrios centrales y periféricos".

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