Buenos Aires, 10 de octubre de 2017. Después de algunos años de virtual parálisis de la compra venta de propiedades, en la ciudad se vive lo que muchos llaman un boom inmobiliario. Más notorio en algunos barrios que en otros, atraviesa a todas las clases sociales porque impulsa un aumento del valor en dólares del metro cuadrado, tanto de unidades nuevas como usadas, empujando también al alza los alquileres de piezas de hoteles familiares o de viviendas en asentamientos precarios.

En agosto, según el Colegio de Escribanos porteño la compra-venta creció 42,3% anual, de acuerdo a la comparación interanual. Fueron en total 6.019 las propiedades transferidas, semejantes a las comercializadas en 2011, que representaron un movimiento superior a los $14.000 millones. Las transacciones que se realizaron a través de créditos hipotecarios se incrementaron un 161%, casi cuatro veces más que el total de las operaciones.

En tanto, en el acumulado de los ocho meses transcurridos de 2017 se efectivizaron 36.586 compraventas de inmuebles, por lo que aumentaron 44,1% en comparación con similar período del año anterior. El monto de las transacciones tuvo un valor medio de 142.179 dólares, lo que significó un incremento de 36,1% respecto de igual período del año previo.

El 26,6 por ciento de los departamentos que se comercializaron en agosto en la Capital Federal lo fueron a través de crédito emitidos por la banca pública y privada. Para graficar la "revolución" de los créditos hipotecarios, las operaciones realizadas entre enero y agosto pasados son iguales a la suma de las transacciones con garantía real efectuadas los primeros ocho meses de 2014, 2015 y 2016.

La fiebre compradora tiene sus efectos. Sube el precio de los departamentos a estrenar. El precio promedio de oferta del metro cuadrado de los departamentos nuevos en la ciudad cotizó en junio a u$s 2.822, lo que significó un aumento del 8,2% respecto de 2016. Así surgió de un relevamiento 

realizado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), llevado a cabo en diversos barrios porteños.

Según el informe del Instituto de Economía de la UADE "el mercado inmobiliario mantiene su ritmo alcista en junio de 2017 traccionado básicamente por el auge de los créditos hipotecarios".

Como los ingresos no suben del mismo modo para la mayoría, se achican las viviendas para permanecer al alcance de los salarios medios. La nueva moda de los "micro departamentos", imita tendencias de ciudades como Tokio o París, en los que hace tiempo que el espacio viene en frasco chico, salvo para los súper ricos. Cada vez hay más edificios con inmuebles de pequeñas 

dimensiones, unos emprendimientos inmobiliarios que despertaron críticas en los porteños, pero elogios en los principales medios masivos de comunicación.

Esos departamentos se caracterizan por su estilo moderno y minimalista y se construyen en los barrios más saturados, como Almagro, Balvanera, Monserrat y Flores, como destaca "La Nación". A su vez, pueden contar con espacios comunes, como una cocina que hace las veces de bar para quien 

quiera juntarse con amigos, además de zonas con wifi, solárium, parrillas y jacuzzi.

Los precios mínimos para su adquisición son de 50.000 dólares y se pueden financiar hasta en 120 cuotas. Frente a la demanda habitacional que tiene Buenos Aires y la suba de precios, las empresas del sector ofrecen propiedades muy chicas para que el sueño de la primera casa aún sea posible. Por otro lado, tienen en cuenta que el 35 por ciento de los ciudadanos de la capital argentina vive solo, según datos de la Dirección de Estadísticas y Censos porteña. 

Si bien la norma actual no lo permite, vivir en pocos metros cuadrados no es ninguna novedad. Los desarrolladores encontraron la trampa  ya que los "micro departamentos" de 18 m2 están habilitados como estudios profesionales y no como viviendas. 

Esta innovación  (así la llaman), se presenta como parte de una "tendencia mundial que es furor en las grandes capitales del mundo". Lo que está claro es que se trata de un negocio con una baja inversión y alta rentabilidad, en un contexto donde las propiedades tuvieron un alza en dólares descomunal. Ahora, que la única solución para mejorar el acceso a la vivienda surja desde el mercado y no desde estado, es una clara señal de que la vivienda no es un derecho sino una mercancía.

Algunos desarrolladores tienen una visión crítica de esta novedad. Consideran que en la tendencia a construir departamentos cada vez más chicos hay especulación. "Lo hacen solamente los que piensan en buscar inversores. ¿Quién puede vivir en una caja de zapatos de 20 m2? Puede ser una 

buena idea como unidad de negocio cerca de un aeropuerto, por ejemplo, pero como solución habitacional no estoy de acuerdo. Buenos Aires no tiene los 40 millones de habitantes que tiene Tokio. La necesidad la impone el negocio", dijo un constructor con más de 20 años de experiencia, que prefirió el anonimato. 

En 2011, el 78% de los permisos de construcción otorgados por el gobierno porteño fue para la edificación de viviendas en propiedad horizontal de uno y dos ambientes. Y la situación se mantiene similar en los últimos años, ya que según un informe de Reporte Inmobiliario, entre 2012 y 2016, el 44,7% de los departamentos construidos en Capital fueron de un ambiente y otro 33% de 

dos, lo que consolida la tendencia de la vivienda mínima.

Como contrapartida, alrededor de la quinta parte de las viviendas de la ciudad están sin uso, según el último censo de 2010. En tanto, unos 371 mil habitantes de Buenos Aires viven en condiciones precarias, de acuerdo con un relevamiento de la ONG Techo. Son extremos de la ciudad de los negocios, que no están buenos para la mayoría.

Santiago Pujol

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